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贾卧龙:地价不降 房价降只是“空中楼阁”

4月份都快进入尾声了,众人却依然还在争辩3月份楼市“小阳春”到底是否来过。如此纠结和执拗的心态背后,是对楼市走向的“看不清”,对楼市回暖会否持续的“不确定”,对房价会不会反弹的“焦虑感”。而从更深层面讲,其实凸显的是民众对当前房价下降的“不信任”,压根不相信现在的房价下降是根本性的和持久性的。事实上,这种担忧不无道理,如果地价不下降,那么,现在靠政策打压的所谓的房价下降只是“空中楼阁”,短暂而易折。

  “合理地价”是“合理房价”的“前提”

  近日,国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅售价变动情况,过半城市房价同比下跌,房价创近半年最大跌幅;温总理“决不让调控出现反复”的话语亦“犹言在耳”。形势似乎一片大好,但要让大家深信房价将就此下跌,不再反复,直至“合理回归”,依然很难。这是因为,大家心知肚明,政策是暂时的而且是善变的,只有市场终端的调整才是深刻和牢固的。

  房子贵,贵就贵在地价,房子降,必须先降地价。从房价的构成因素来看,主要包括土地成本、建筑成本、种种税费等,其中,建筑成本所占比例并不高,地价以及附着在地价上的各种税费才是绝对的大头,在一线城市土地价格因素已经占到房价的70%左右。而目前房地产行业的平均利润率在10%-13%,加上通货膨胀影响下,劳动力、建筑材料和融资成本都在水涨船高,开发商成本压力越来越大。地方政府再不让利降地价,而一味逼迫开发商“降价让利”的话,房价“下降空间”很有限,逼之甚,开发商很有可能会在“质量”上做文章,各种房企近来频现“质量门”就是一种征兆,最终伤害的还是购房者的利益。

  “地价下降”是“房价继续下降”的“动力”

  在经过长达两年的楼市调控下,房价终于遏住了上涨的步伐,并出现下滑态势。但是,房价要想继续下降,还需要地价下降的“助力”。商人都是逐利的,开发商也不例外,若地价下降到一定水平,开发商就会感到“心动”并入市拿地,这样一来,土地成本低廉将来房价就有可能较低。而且,为了抓住未来的发展机会,现在普遍“资金紧张”的房企,会更易下决心“降价销售”以回笼资金“抄底”拿地。

  遗憾的是,目前来看,土地市场虽然冷清,“底价成交”和“流拍”现象频现,一季度全国住宅地价更是出现近三年来首降,但是,这主要是基于房企对后市房价的不乐观,拿地意愿低所致,地价只是达到“底价成交”而已,并未出现明显回调,地方政府依然在坚守地价,不愿做出更多让利,“房价继续下跌”的面前,仍然矗立着一道高高的屏障,难以逾越。

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